物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚李俊波

2024年中报，物业服务企业核心业务保持增长，外拓质量有所提升，效率也维持稳定，体现类公用事业属性。影响企业估值的最核心因素依然是公司治理问题。独立性风险较小的公司、高分红的公司，能够获得更高的估值溢价。我们相信，伴随企业主动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并提高分红水平，物业服务企业的独立性担忧能够有所减轻。我们看好核心主业发展稳健、分红率较高的物业服务企业。

▍独立性、分红和治理仍是资本市场对物业服务企业的核心关切。

当前市场投资者对于物业服务公司主业的类公用事业和受经济周期影响小的属性认同度高，对解决企业资金被占用和关联方占款增加问题的信心弱。高分红的公司估值更高，独立程度高的公司估值更高。关联方在物业服务公司的占款总规模确实有所增加，根据各样本公司公告（本报告公司数据除额外注明外均来自各样本公司公告），2024年中期样本企业关联方贸易应收款相较于去年同期增长20.6%，增速相较于2023年全年增长3.7个百分点，存量贸易应收款相对于企业净利润比例庞大。当然，企业也开始控制和压降关联方交易规模，到2024年中期，非业主增值服务收入和毛利润占比已经下降至7.2%和6.5%。

▍许多企业顺应市场需求提升分红比例。

提升分红是减轻资金占用风险的重要举措。2024年中期，众多企业宣派中期股息，并有企业提升了分红水平，并获得投资者认可，重点公司中，有4家提升了中期分红水平。不过，提升股利支付率普遍采取特殊股息的名义。我们认为，作为现金牛行业，70%左右的股利支付率是匹配行业运营特点的。

▍企业回归基础服务，行业稳步提质拓展。

2024年上半年，样本企业营收增速达到7.3%，其中基础物业服务增速达到11.8%，依然是行业规模增长的主要推动因素。企业保持一定的外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质量明显提升，样本企业上半年在管面积同比增长12%，住宅方面的拓展更加注重项目密度，非住宅方面的拓展更注重拓展大额合同。合同质量提升叠加提效动作，2024年上半年重点企业（剔除开发商出险及亏损的企业）基础物业服务毛利率14.1%，比去年同期增长0.1个百分点，在行业压力较大背景下逆势保持较好的效率。整体而言，叠加销管费率下降，重点企业2024年上半年净利润同比增长12%，与收入增速保持持平。

▍企业进一步加强应收款和现金流管理。

2024年上半年，宏观经济不确定性之下各类业态的业主支付意愿都有所下降。企业应收款整体规模相较去年均有所增长，大多数企业的应收款增长幅度都高于收入的增长幅度。我们统计，2024年上半年样本企业贸易应收款增长幅度达到7.9%，大于营收7.3%的增速，但小于2023年全年贸易应收款12.2%的同比增速。这说明虽然应收款确实面临挑战，但整体而言企业已经在努力控制应收款增长水平。2024年上半年，企业应收账周转天数和应付款周转天数分别同比增加10天和7天，现金循环周期没有明显恶化。

▍风险因素：

部分企业股利支付率过低，账面资金运用过于低效的风险。应收风险积累，运营回款在2024年下半年进一步放慢的风险。开发行业下行，企业有可能在非业主增值服务带来亏损状态下继续开展该项业务的风险。企业毛利率进一步下行的风险。存量时代下，企业外拓竞争加剧的风险。

▍投资策略：

2024年中报，物业服务企业核心业务保持增长，外拓质量有所提升，效率也维持稳定，体现类公用事业属性。影响企业估值的最核心因素依然是公司治理问题。独立性风险较小的公司、高分红的公司，能够获得更高的估值溢价。我们相信，伴随企业主动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并提高分红水平。当前股利支付率不及50%的公司，一旦提升股利支付率，我们预计市值也有不小的向上弹性。从行业整体而言，我们预计当前重点关注企业的2024年股利支付率为53%，具备投资价值。

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